市民秦女士最近有点烦。她想把自己位于旧城区的二手房挂牌出让，但房子卖多少钱合适心里没底。接受委托的几家中介公司给她报出的价码都很高，前来看房的买家也不少，但是真正想买的却根本没有。中介公司帮她定的房价也让她颇为怀疑。

　　“我的房子到底值多少钱？怎样为我的房产估价呢？”不少业主都有这样的疑问。记者就此采访了几位熟悉房产评估的专业人士。

　　业内人士表示，价格落差是二手房交易最大的障碍，卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较确定自己所售房屋的价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房而出价较低。

　　两大因素决定房屋价值

　　在禅城某房产评估公司供职的孙先生认为，房屋价值几何，关键在于房屋本身及其周边环境。

　　以房屋本身为例，房屋竣工后即进入折旧期，砖混合结构房屋的折旧期限为50年，每年折旧率为2％。另外，旧房的户型落后、功能陈旧，同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。

　　房子周边环境直接影响评估结果。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区；此外，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住；还有，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

　　评估应用“市场比较法”

　　孙先生表示，旧房估价的方法很多，一般采取的是市场比较法。如果有一套旧房需要估价，先要找该地区同类的已经成交的住宅做比较，根据朝向、楼层、新旧和户型等进行修正，好的加系数，差的减系数。

　　朝向以南向为准，东向减5%~6%，西向减8%，北向减10%；楼层方面，多层住宅楼层以3~4层为准，底层减5%~6%，顶层减10%，二至五层各有自己的档次；户型的系数加减比较复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，小于12平方米要减系数，最多的要减15%，大于12平方米要加系数，同时厅的利用价值（过道厅、独立厅、明厅还是暗厅）不一样，加减系数也不一样；厨房间、卫生间大于4平方米要加系数，明间与暗间又有系数区别；还有使用率的高低与加减系数也密切相关。

　　孙先生强调，旧房价格评估有很强的时效性，最终的评估价格受到同类地区新商品房价格高低的影响，而这一时间段旧房的出售量与需求量也会影响评估结果。