按照历史的惯例，房价破冰往往率先从二手房开始，北京似乎正在重复这一规律。

    在春天刚刚崭露头角之际，北京各中介公司通报，北京高档二手房出现供应增加、交易量萎缩，成交价格下跌的迹象。与此同时，高档房开发商也纷纷调整定位，将原先用于销售的产品转为出租。

    查阅历史资料可以发现，在2005年6月份上海开发商降价之前的4、5月份，上海二手房市场亦是率先破冰。上海易居研究员高级评论员杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)表示，二手房交易市场化程度最高，最能真实反映市场供需关系，有可能将进一步蔓延到新房领域。

    高档房销售困境

    别墅项目卓锦万代的销售沙盘上插满了红色的小牌牌。按照新房营销的惯例，凡是插牌的别墅都已被售出。不过，这回购买者不用看着眼热，如今插上红色小牌牌有了另一种解释：该栋仅供出租。这个位于机场路核心别墅区的高档住宅项目已经调整了策略，将部分产品改售为租。

    门庭寥落的卓锦万代销售员告诉记者，2006年底该项目已经把190套总量中的68套拿出来精装修用于出租，所以如果想购买的话，只能购买指定出租区域之外的别墅。销售员并不认为由售改租是由于销售状况不好，“这只是公司的一种策略”。不过，他确实无法回答记者提出的这里不再适宜投资型买家购买的质疑，因为投资型客户购买之后将面临与开发商的同场竞争，只是含糊地表示，“我们出租定价高，您可以往下寻找空间”。

    高档房的销售窘迫已经是不争的事实。新城国际一位负责人向记者透露，该项目的第四期销售颇为棘手。在“限外令”出台之前，项目70％的购买者是外籍人士，但政令一出，限制了外籍人士购房，销售难度大增。“我们正在准备调整定位，把主要方向指向国内的高收入人群。”

    据记者了解，2006年以来很多高档项目重新调整了定位以应付艰难的局势。其典型者有位于朝阳公园附近的皇石国际公寓。在2006年底前，已经开盘半年多标价超过2万的皇石国际公寓突然宣布停止销售，整体转为出租。

    即便不采取改售为租的策略，适当的调整产品方向似乎也是开发商必须考虑的途径。原长安街沿线的高档公寓项目东方太平洋在去年改名为尚院国际公寓。据业界人士透露，由于投资型客户大减，东方太平洋亦重新调整客户定位，由面向投资者转向自住需求。

    在记者参观完样板间即将离开之时，卓锦万代的销售员提醒道，如果想买最好在本月底前，因为按照计划4月份即会涨价。在目前的情况下，开发商似乎仍旧愿意勉强支撑。但谁又能保证没有人再给高档房火上添油呢。

    这最后一根稻草或许就是二手房。