■"房中房"是目前政府着力打击的违规改建房屋。王翔/摄

　　■新快报记者　子文

　　近日，广州市国土房管局在回答人大询问时表示将出台政策禁止“房中房”改造和出租。该政策何时出台尚未有消息，但加速了“房中房”的二手交易。近日，市场中多了不少“房中房”放盘，业主多是担心政策的出台影响日后收益，同时楼价比当初买入的楼价增幅不少，令他们满意，因而也乐于将正在收租的“房中房”出手。这些带租约的“房中房”吸引了众多投资者，接盘者众，因此，“房中房”在七八月出现了交投两旺的情况。

　　租金丰厚，售价高

　　今月，罗小姐刚与买家张先生签了买卖合同，把手上的一套体育西路“房中房”卖掉，包括租约和家电等都附在房子上交易。房子建筑面积79平方米，间隔了4个单间，每个单间都带有独立的卫生间和厨房，麻雀虽小，五脏俱全，4套房家总租金4000元／月，总成交价实收58万元。买家同样是用于出租投资。因为房子买卖尚未满5年，因此加上营业税、个人所得税和中介费等，总费用达到65万元左右。这样算下来单价已经达到了8200多元／平方米。而同区域同类型房子，没有进行“房中房”改造的，左右成本加起来售价在7500元／平方米左右。可以说，二手“房中房”售价远比非“房中房”单位售价高。

　　但张先生还是觉得划算，因为没有改造的同类型房子月租金才2000元，间隔后出租租金达到4000元／月，年租赁回报达到7.3％。张先生说，现在住宅价格飞涨，租金却没有上升，一般房子租赁回报有4％已经很好了，即使写字楼回报也难达到7％了，所以购买“房中房”即使有风险，还是超值的。

　　仍有投资者涉险买“房中房”

　　据体育西路的中介表示，近期有不少投资客炒股赚钱后纷纷转到楼市，租赁回报极高的“房中房”成为了香饽饽。她说，因为近期政府部门多次宣传禁止“房中房”改造，很多小区物业管理公司都禁止房子的改造，所以投资客只能到二手市场淘宝。“大多投资客都认为政府很难真正禁止房中房出租，所以只要有钱可赚，仍然敢于购买二手房中房。”她说。

　　另一方面，不少早期改造“房中房”出租的业主，感到未来出租“房中房”有风险，而他们已经收了几年的租金，加上近两年整体楼市价格又涨了不少，一套房子基本上有十余万元的盈利，所以有意向卖出单位。熟悉“房中房”租售行情的中介梁阿姨表示，早一两年“房中房”业主都不太愿意放盘，因为租金回报高，而改造一套房子又不容易；但近期有了不少业主放盘，只要达到他们心目中的售价，一般都愿意卖出。现在“房中房”有人求盘，有人愿意放盘，所以成交较旺。

　　楼价预测

　　投资“房中房”风险大

　　需要注意的是，“房中房”所引发的纠纷越来越多，而限制“房中房”改造的呼声也越来越高。在2006年年底，广州市人大常委会公布的《广州市房屋安全管理条例》规定：擅自改变房屋使用功能、拆改房屋主体结构、超载使用房屋、房屋安全责任人将被罚款1000元。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》也规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全。

　　所以，市民投资购买“房中房”是有较大风险的。为了避免今后可能发生的纠纷，投资客在购买已改造好的“房中房”时，要对其改造结构十分留意。一般而言，改造“房中房”涉及到单间改为套间的问题，一个房子里会藏身多个洗手间，因此下水道、排水管极容易堵塞。另外，还要考虑管道的防水问题，如果管道质量导致漏水，出租方需要负上相关的责任。