随着经济和社会的发展，人民生活水平的提高，购买商品房或将原租赁使用的公有住房买下自住的居民越来越多。为适应这一趋势和房地产市场管理体制自身改革的需要，各行业、各系统以及各种社会力量都成立了不少物业管理公司，这其中也包括了原房管所改制而成的物业公司。
　　本市８０年代及其以前建造的老式公房、里弄，地段相对比较差，设施陈旧落后，居民居住条件和居住环境都不甚理想，而由于历史原因造成的违章搭建也不少。这些地方的公房出售成为个人产权房后，诸如侵占公用部位，违章搭建影响他人使用等矛盾都暴露了出来。从法律的角度看，这些问题并不难解决。可是，一些居民还是按照老的一套做法，把问题推给物业公司，有的人甚至在上法庭解决时，也将物业公司作为被告加以起诉。沈先生准备将物业公司推上被告席，就是很典型的一个例子。

　　其实，物业公司与房管所无论从性质、地位还是从适用法律法规及拥有的权利上，都是截然不同的。其中最大的区别，就是物业公司是进行物业管理的企业，它与居民的关系是受业主委托的平等的民事合同主体，是一方当事人，而不再是以前那种具备一定行政职能的房管局下属或派出的机构。根据《上海市居住物业管理条例》以下简称《条例》第三条的规定：“本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。”从这个意义上看，物业公司是一种从事物业管理的企业形式；在性质上，它完全不同于过去的房管所，它与业主之间的关系是由双方的委托合同的成立而建立起来的。既然是合同，那么双方包括业主及业主委员会和物业公司都有权依据《合同法》及《条例》的规定终止或变更合同。而不像以前那样，一个人分到了房子，就属于其房屋所在地的固定的房管所管理。这种双方没有自由选择权利的物管方式已经随着市场经济体制的确立而被逐渐淘汰。物业公司根据《居住物业条例》的规定，没有行政执法权及强制力，不再承担应由房地产行政管理部门或司法部门承担的对违法者的处理职责。因此要求物业公司对业主或使用人的侵犯相邻及公共利益的行为承担强制作为的义务是不正确的，也于法无据。

根据《条例》第２８、２９条规定，物业公司对业主及使用人有：一损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；二占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；三在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；四侵占绿地、毁坏绿化；五乱设摊，乱设集贸市场；六乱倒垃圾、杂物；七在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；八排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；九法律法规禁止的其他行为；以及业主或者使用人违反装修规定等行为时，有劝阻制止，并督促改正的告知义务，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理，这是物业公司的法定义务。只有当物业公司不履行这一义务时，才要承担“不作为”而引起的相应民事责任。由此可见，物业公司本身不具备处罚权。
　　在司法实践中，物业公司也可因授权人违反其与物业公司订立的物业管理合同的义务条款规定，以原告身份诉至法院，这是解决问题的司法途径。但是无论采取行政的或司法的方式处理，物业公司都不能直接对违反物业管理法规的业主或使用人进行处置。因此，要求物业公司越俎代庖承担行政或司法职能直接处罚业主或使用人的做法是没有法律依据的。

　　当然，物业公司也应积极配合受损害居民，履行应尽职责，不要因为自己是企业而把责任推得一干二净，必要时也应考虑到公众利益，挺身而出，直接起诉那些违反物业法规、侵害相邻权益、影响恶劣的业主，把社会效益置于经济效益之上。这样，物业管理工作才能得到广大居民的支持配合，自身最终的利益才有保障。