每年的9月和10月一向是楼市的销售高峰期，素有“金九银十”之称，楼盘销售一年的兴衰成败，一般要看“金九银十”的表现。近期，广州不少楼盘都已有所行动，买家也被各种渠道的信息弄得“雄心勃勃”。不同包装形式的内部认购信息扑面而来，买家到底应该如何应对？专家教你识破9大陷阱———

　　一、知己知彼，百战不殆

　　房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。

　　二、看清“内部认购”真面目

　　许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。其实，商品房的内部认购可能存在以下隐患：1.开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；2.该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；3.由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切记不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

　　三、慎签认购书

　　为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任，而认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书未含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

　　四、确定合理的付款方式

　　为加快资金回笼，有的开发商会对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款从而避免了麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被“套牢”。例如可在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至某个阶段完工，购房人再付10%等等。

　　五、明确约定收楼标准

　　对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，而住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。其中综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　六、规范面积增减处理

　　商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准的，但合同的签订往往在测绘之前，因此，合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。

　　对于面积增减的处理，建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定，广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定：面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿。当然，合同双方也可以另行约定。

　　七、了解按揭的办理方法

　　大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定。

　　八、追究交楼违约的技巧

　　有时候购房人往往会遇到这种情形：接到开发商的交楼通知书后，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼；有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同的，前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。

　　九、了解预售商品房转让的条件

　　在房地产交易中，存在预售商品房转让的情形，俗称“炒楼花”。由于“楼花”涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后作决策。但无论何种情况，未获得产权证的商品房是不得转让的。