七问地产2007年资本市场几乎成为房地产企业争相登陆的“秀场”：IPO上市、企业债开闸、碧桂园创造的融资神话更一度刺激业内所有人的神经。但自去年末开始，融资环境就转入“暧昧”：国内资本市场似开半闭，港交所只见排队长长却鲜见凯旋而归，2008年从紧货币政策让所有地产商不寒而栗——接下来的路该怎么走？银行贷款是否依然吝啬？再融资大门真的对房地产企业关闭了吗？杭州滨江房产获批是否真的是开闸的信号灯？房企融资困局如何破解?

     “这次两会上，我并不打算提交议案，因为参加完开幕式之后，我会请假去香港。”一周前，身为政协委员的恒大地产董事局主席许家印告诉本报记者。

     让这位中国房地产业协会副会长在两会期间请假的谜底已经揭晓。3月5日晚上，港交所网站上挂出了恒大地产初步的招股文件。

     许家印是一个缩影。两会和上市融资，牵动许家印神经的这两大主题词也正在成为房地产企业的一致行动“指引”。

     此前一段时间，在从紧的货币政策下，银行贷款收缩的压力现在渐渐呈现在房地产企业身上。而在去年下半年传出监管部门暂停房地产IPO和再融资的传言之后，房地产企业在资本市场IPO和再融资的内容开始销声匿迹。

     钱从哪来？一个巨大的问号正在拷问房地产企业，这一问题也在政策发源地的两会之际被引发，风头甚至盖过了之前让王石、潘石屹等地产大佬津津乐道，痴迷不已的行业拐点的争论。

     给房地产企业讨论融资问题提供足够兴奋理由的是，在两会召开之前几天，滨江房产IPO和华发股份(600325行情,股吧)配股申请获得了证监会发审委的批准。在将近半年之后，房地产企业再次拿到了资本市场再融资的门票。一时之间，对证监会放松房地产企业融资的猜测开始蔓延。

     香港资本市场也在进行另一番演绎。选择在香港上市的房地产企业在近期人潮涌动。交银国际总经理温天纳在接受采访时指出，目前，联交所有四五十家等待上市的内资地产公司在排队，仅珠三角地区便有20多家。

     在从紧的货币政策紧箍咒下，资本市场貌似即将给房地产企业吹来阵阵暖风。

     融资环境之忧

      “用一句形象生动的话来说，现在房地产行业是寒风啸啸，而我们开发商则是内心瑟瑟。”一家国内房地产龙头企业的财务总监向记者这样描述现在房地产企业的生存状态。

     全国政协委员、大连万达集团董事长王健林拥有着同样的感触。“和之前相比最大的变化是，消费者和金融市场对房地产行业的预期不明朗。这让现在的房地产企业处于一个非常难过的状态。”

     令房地产商深感难过的是之前乃至现在房地产企业最为倚重的银行贷款收缩的压力。

     对于资产负债率大多数都在70%左右的房地产企业来说，在从紧的货币政策背景下，获取银行贷款的难度不言而喻。“现在房地产行业的状况增加了商业银行对房地产企业风险的考量，直接导致房地产行业的资金状况比以往更加严峻。”中国人民大学证券与金融研究所教授李永森分析。

     让房地产企业雪上加霜的是，自去年下半年以来，国内资本市场的大门一直处于似开已闭的状态。

     “从紧的货币政策不仅影响实体经济，也影响到金融市场环境。现在资本市场的融资环境大不如前，比如上市公司再融资以前是利好，在遭遇平安‘融资门’事件后，已经完全变成利空。融资环境不容乐观。”李永森说。

     债权融资和股权融资，双管齐下，杀伤力扑面袭来。王健林在接受本报记者采访时并不讳言。“现在房地产企业的整个融资环境比03、04年还要恶劣，很多企业的资金链会出现问题。”

     “从现在已经公布的年报中，可以看到房地产上市公司的融资迫切性。”中信建投房地产分析师张朝晖说。

     较为乐观的金地集团财务总监王培洲表示，房地产企业的融资还没有到风声鹤唳的状态。对于像金地这样的房地产行业龙头企业来说，目前在银行贷款方面感觉还是相对正常。

     不过，他也指出，由于从紧的货币政策造成银行对房地产企业的差别对待，导致房地产行业的债权融资比较紧张，直接的后果是房地产行业的整合不可避免。

　问路上市

     压力之下，地产商打响了谋求上市或再融资的保卫战。

     “从紧的货币政策刚刚开始实施，微观的企业已经感觉到这种压力，但宏观的经济指标，像CPI都没有明显表现出调控的效果。所以两会后，房地产企业向银行贷款依然艰难。”李永森分析指出。

     谋求香港上市成为许多房地产商的选择。据了解，在香港排队等待上市的行列中不乏昌盛地产、星河湾、方圆地产、时代地产、龙光地产、珠光集团等知名企业。

     不过，赴港上市并非易事。到香港上市，要满足事先做好的红筹结构，这让许多本土的开发商无缘问津。内地资本市场的开放与否成为这些房地产企业的关注点所在。

     据第一太平戴维斯某人士透露，大连福佳地产正在积极谋求上市。

     尽管此前有滨江房产成功过会的案例，但对在A股IPO，大多开发商持有一种悲观的情绪，国内商业地产龙头企业大连万达就是代表。

     “虽然证监会从来没有说过关闭房地产企业的IPO，但从严控制的态度也注定了大批房地产企业在A股上市的现象不可能出现，尽管中间会有个别企业的零星上市。”王健林说。

     据他透露，万达甚至到现在为止还没有向证监会相关部门递交上市的申请材料，所以在今年上市的可能性不大。

     除了上市，再融资是否真的已经解禁关系到房地产未来的发展。

     在接受记者电话采访时，保利地产董事总经理宋广菊并不讳言对资本市场再融资的期待，尽管她不愿透露保利地产下半年在资本市场的计划。

     在她看来，不管是从中国经济考虑，还是从企业角度考虑，企业的融资总得有一个出口。在从紧的货币政策背景下，资本市场应该放宽。

     国内另一房地产巨头招商地产已经表露出再融资的信心。在2月20日招商地产发布公告，拟增发不超过80亿元的A股股票。“招商地产的再融资方案应该能获批。” 张朝晖分析说。

     此外，据本报了解，万科已经舍弃之前提出的发行公司债的申请，正在积极筹备下一步的增发融资。

     现在看来，除了香港上市之外，在A股上市房地产企业的再融资将成为房地产企业未来融资之路的一条主要通道。

　资金运作能力是房企核心竞争要素

      中国房地产报：房地产行业现在正在经历史无前例的融资困境，您怎么看待？

      丁勇才：房地产企业的融资环境已经发生了很大变化。近年来，贷款利率的不断上升，导致房地产企业融资成本越来越高，央行不断提高法定存款准备金率，又提出对信贷规模实行严格控制，使得房地产企业从银行获取资金愈发困难。

     值得一提的是，自第二套住房贷款新政以来，部分城市的楼市出现了调整，市场观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩，这让房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前，由于我国房地产市场起步较晚，能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分缺乏，房地产金融市场更无从谈起。众多的房地产企业只能从银行那里获得资金，然后通过销售回笼资金，偿还借款，维持高负债经营。

      可以说宏观调控，改变了这种状况，开发商不能继续玩“空手套白狼”的游戏，资本实力和资金运作力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。因此，很多房地产企业选择借力资本市场，这既是一种战略性安排，也是对融资渠道多元化的突破。

     中国房地产报：有房地产商表示，从紧的货币政策已经使实体经济正常运转所需要的流动性出现过度紧缩的迹象，由此产生了适当放松调控的需求。你怎么看？

     丁勇才：宏观调控的本质，不是打压，而是要求规范市场。宏观调控，抬高了房地产企业的竞争门槛，促使行业竞争要素向资本转移，有利于行业整合。

      2007年下半年以来，受美国次债危机的影响，很多人认为维护实体经济安全要比抑制通货膨胀显得更加重要，于是产生了宏观调控的松动预期。但2008年1月份新增贷款的迅猛走势，给2、3月份的信贷规模控制带来了相当大的压力，如果陡然收紧信贷规模，资金供给波动就有过大之嫌，影响实体经济的平稳增长，这会进一步导致松动预期增强。所以，温总理在《政府工作报告》中明确表示，“防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，促进经济又好又快发展”是今年宏观调控的重点，表明就现阶段而言，政府还不会放松宏观调控。

      中国房地产报：从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?

      丁勇才：银行资金受限，境外资金受阻，房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，房地产企业不得不转向资本市场融资，介入资本市场成为房地产企业实现多元化融资的可靠突破。就当前处于调整期的房地产市场而言，2008年依然是房地产企业资金紧缺的一年，银行资金、预售款、资本市场融资依然是房地产企业资金来源的三大重要渠道。

      面对融资困境，房地产企业一要练内功，二要练外功。练内功，就是要努力改善经营管理水平，适时调整策略，加快周转率，重点研究房地产市场中的各种变化情况；练外功，就是要继续拓宽融资渠道，加快房地产金融创新，积极寻找战略合作伙伴，主动实施并购以抓住行业整合机会。

     中国房地产报：近日滨江房产的过会是近半年来证监会首次审核通过的房地产企业，连同同日华发配股的通过，这是否是一个信号，意味着房地产企业融资将走向坦途?

      丁勇才：滨江房产IPO融资申请过会以及华发股份配股申请通过，是2007年10月以来证监会对房地产企业A股融资审核工作的重新启动，确实是监管层对房地产企业融资的政策态度向积极方面转变的信号，房地产企业融资申请逐渐恢复到正常审批程序运作，但是，这并不表明监管层会放松审核力度，甚至将会更加审慎，如春节前后，监管层就要求多个上报了融资申请的房地产企业补充材料。房地产企业融资渠道的拓宽仍然面临着很多障碍。

　建言献策

     ☆唐双宁（全国政协委员、光大集团党委书记、董事长）

      ●股市不是提款机，上市公司再融资需严审，上市公司再融资需要把握好市场的“火候”。

      ●未来中国股市健康发展的基本因素并没改变；需要重视及解决货币政策中的结构问题。

      ☆欧阳泽华（全国人大代表）：

      ●应加快建立统一互联的债券市场，重在解决二级市场监管；债市分散监管不利资本市场整体发展。

     ☆马蔚华（全国政协委员）

      ●应尽快完善流通股质押登记机制。股票质押必将成为一种越来越重要的融资方式，但目前上市公司股权质押的登记渠道不畅。应由央行、银监会、证监会尽快联合出台《股票质押贷款管理办法》，明确证券登记结算机构应开办包括流通股在内的所有股票质押登记业务，并且统一其不同分支机构之间的受理范围，以推进上市公司流通股股票质押融资业务的开展。

      ☆厉以宁（全国政协委员，著名经济学家）：

     ●要打破行业垄断，金融业应该有更多的民营银行进入。

       ☆谢卫（全国政协委员）：

      ●建立相对统一的监管标准和法律

     ●建立由央行、证监会、银监会、保监会等监管机构组成的“资产管理监管联席会议制度”，共同制定监管规则，协调监管行动。周小川（央行行长）

      ●人民币利率存在上调空间但要考虑利弊。我个人认为利率上调的空间肯定存在。但是，利率这个经济杠杆用起来要考虑它的利弊，就是什么时间、什么幅度去调整也是很有艺术的。当然，美国利率的下调对中国利率政策是有影响的，但这个影响只是一部分，还有国内的一些考虑。我们必须考虑和衡量利率变化对于消费内需的影响。所谓增强消费内需也是希望国内减少储蓄率，扩大消费。

      ●中国金融机构受次贷危机影响损失数量和比例不大。美国次贷危机从去年夏天开始，到目前为止还没有真正见底，所以不可小视。对中国的影响包括了四方面。首先，对金融机构的直接影响。总的来讲，数量和比例都不大，能够消化。其次，间接的影响有多大还有待观察；再次，政策层面上，美国通过降低利率来应对可能出现的经济衰退，美国降低利率以后，对中国的利率或者中国的货币政策是会有影响的。另外，美国还采取了其他一些政策来防止经济衰退，这些政策会不会在当前或者今后一段时间使全球性的流动性过剩问题变得更加突出。中国的流动性过剩本来就和全球的流动性过剩有关系，如果全球流动性过剩的问题还可能进一步加深的话，那对中国的货币政策也会有进一步影响。

     ●中国的房贷，特别是住房消费方面的房贷，目前发展比较健康。中国的房贷起步时间还不太长。只是在进行“房改”以后才真正意义上启动了住房消费贷款，虽然这些年增长速度比较快，但总的比重还不算大。从商业银行的角度来讲，还要重点发展住房消费的信贷业务。

      无论是政策层面还是各家商业银行在掌握住房信贷风险控制和条件上，中国掌握得都不错。首先，绝大多数住房消费贷款首付比例在30%左右；其次，按照规定对偿付能力都要有明确的审查，住房贷款必须查询个人征信系统；再有就是利息，没有执行过首期零利率。从这个角度来讲，住房信贷总体质量还是比较好的。在此基础上，如果发展信贷产品或者信贷衍生产品，也不会出现太大的质量问题。

     有没有问题呢？有。一些不符合操作程序的贷款，或者在表面上符合操作程序的条件，但实质上这个操作程序是有舞弊行为的也多有存在。这些贷款，目前来看，比例还不是太高。

      ●不必要把汇率变化更多地看作是为了抑制通货膨胀

     人民币适当升值或者稍微快一点，有助于抑制中国货币的通货膨胀。但是从中国这个大国来说，抑制通货膨胀不会成为汇率机制改革或者市场汇率浮动变化的主要原因，在通货膨胀的控制方面，可能更主要的还是看到国内的一些政策，包括我们实行从紧的货币政策。我个人认为，不必要把汇率变化更多地看作是为了抑制通货膨胀。