2.2媒体报道上海楼盘合同撤销率超高

　　主要内容及点评：

　　近日有媒体报道，2007年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%，个别楼盘竟然达到100%。但随后上海市房地局核查后澄清，被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今预售合同撤销率为3.3%，基本正常。上海房地局称，“网上房地产”显示的合同撤销次数实际包含预售合同撤销和定金合同撤销两种类型。媒体所列举的这18个定金合同撤销率较高楼盘中，15个楼盘定金撤销率高于全市平均水平，3个楼盘低于全市平均水平。定金合同撤销的原因主要是当事人约定期限较短，如果到期未完成签约，备案系统就会予以自动撤销，也有少部分是由于当事人换房、退订等造成的。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常，也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作。上海市房地局同时表示，下阶段将进一步改进信息发布方式，按照合同类型分类公布合同撤销信息。

　　我们认为，18个热销楼盘显示的合同撤销次数可能的确与部分买房人超过期限办理房屋预售合同，“网上房地产”系统自动显示为“撤销”有关；但是过大的合同撤销率还是或多或少地反映了3月上海楼市旺相存在一定水分。从我们在上海网上房地产查询到的合同撤销率数据看，万科的阳光苑和四季花城项目约20%，保利的海上五月花和十二橡树项目分别为27%和6%，金地的格林郡和格林风范城项目分别为2%和4%， 招商地产(行情 股吧)的依云郡项目合同撤销率为2%， 中华企业(行情 股吧)的古北国际花园为25%。因此，平均高达40%、个别楼盘甚至达到100%的合同撤销率很可能跟开发商蓄意造成“涨价热销”的假象分不开。由于上海楼市是此前全国几个大中城市中表现最好的，“造假现象”加剧了市场对楼市转暖的怀疑。

　　2.3媒体报道央行紧急抽查房地产企业资金状况

　　主要内容及点评：

　　上周一有媒体报道央行上海分行四月初下发了名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》,并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查,目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应,掌握房地产开发企业资金情况”。一位大行上海分行信贷人士估计，下一步还会有调控,目前是摸底,看看房企的承受能力如何,以把握节奏和力度,防止用药过猛。

　　随后央行相关人士在接受上证报记者询问时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。据悉，近期央行上海总部对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况正进行调研，但目前只在地方分行层面进行，并没有在总行、以及所有分行层面调研。监管部门对于银行某项业务进行调研是日常工作类型之一，目前也没有进一步严控房贷的迹象。

　　从去年9.27房贷新政策颁布以来，银行对地产商的贷款审核就已经非常严格了。

　　今年一季度随着央行从紧货币政策执行和房地产市场成交萎缩导致银行对相关放贷风险意识的增强，房地产已经被部分银行列入了非优先支持行业。一季度货币信贷总体情况初步达到了从紧货币政策的调控要求，而房地产宏观调控政策也取得了一定成效，房地产泡沫有所减小，监管层方面没理由进一步收紧开发商已经崩得很紧的资金链。

　　2.4关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

　　主要内容及点评：

　　近日，国家税务总局公布了“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴。并明确了相关项目预缴区间，非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3%。

　　该通知比2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(即“31号文”)更加严格。31号文是以预定毛利率作为所得税的抵扣标准，允许房企扣除相关期间费用，而期间费用等项目又有比较大的操作空间，房地产企业往往通过加大期间费用的方法，减少当期应该缴纳的企业所得税，虽然最后还要调整，但是获得了税收的时间效益。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税，这会增加房地产企业短期的资金压力。

　　2.5央行欲择机推出房地产投资信托基金产品主要内容及点评：

　　央行在4月10日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，要加快金融市场产品创新，丰富我国金融市场的产品体系，择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。在国际上，REITs是房地产开发商最主要的资金来源。事实上，它也是近年来中国房地产金融创新的热点议题。去年11月，上交所有关人士曾透露，内地REITs最早将于2008年下半年在上交所挂牌。REITs的推出相信能给国内房地产商的融资困境带来彻底改观，但预计大规模开展房产信托基金仍需几年时间。