其三，从抵押涉及的法律关系来看，一般房地产抵押涉及的法律关系有：借款人与银行之间的借贷关系，抵押人与贷款银行之间的抵押关系；预售商品房抵押贷款涉及的法律关系较为复杂：购房者与房地产开发商之间的房地产预售合同关系，购房者与银行之间的惜贷关系和担保关系，即购房者向银行贷款并以预购房地产向银行担保，开发商与银行之间的担保关系。在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而对借款人在办理产权证书之后不能还款没有设定任何义务。

　　其四，从抵押发生的阶段来看，一般的房地产抵押发生于房地产建成后的任何阶段；而预售商品房抵押则只能发生于房地产的预售阶段。在商品房竣工后，房屋期权的抵押就转化为现房的抵押。

　　二、预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内容

　　1．对抵押物的合法性进行核查，并在估价报告中如实揭示

　　遵循房地产估价的合法原则，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在预售商品房贷款抵押物的评估中，要特别注意估价对象的合法产权。由于预售商品房贷款抵押，只发生在商品房的预售阶段，所以，对该抵押物主要核查其报建手续是否完整。估价人员应对估价对象的每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现错误的复印件，在报告中进行揭示。尤其要对估价对象的《商品房买卖合同》(期房)及“五证”即《国有土地使用证》。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》进行仔细核查。

　　2．评估抵押物的抵押价值

　　(1)关于估价时点。

　　虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点(估价对象房地产竣工时点)的状况，房地产的市场状况为现在(抵押权设定时)的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。