目前市民房产评估意识淡薄主动要求进行评估的房产交易不到5%，常常造成损失还不知道。
　　
      你的房子评估了吗

　　□在线专题

　　随着房地产市场的蓬勃发展，房产评估作为一个重要的房屋价值确定流程，已逐步开始引起市场的关注。不管是一手还是二手房屋交易，其都为房产交易行为注入了更多的规范和科学性。随着房产交易市场的日益发展，以评估服务经济行为真实价值为目的的房产评估对于保护交易主体的经济利益，保证交易公平顺利的进行，维持市场秩序的稳定起着至关重要的作用。但多家正规房产评估公司指出，目前只有不到5%的房产交易行为会主动加入房产评估程序。作为一种正规科学的交易辅助行为，房产评估在房产市场的热火朝天和市民淡薄的评估意识中尴尬前行。

　　不评估房产将丧失主动权

　　即将出国定居的周生准备将自己在天河员村的一套房子卖掉，出于信任的原因，他将房子委托给一家相熟的中介公司放盘，一个月后，中介公司告诉他房子卖出了27万，尽管价格没有预期的理想，周生还是匆忙办好了过户手续。谁知道后来他无意中得知，原来新房主买这套房子，花了33万，这其中的6万元，进了中介公司的口袋。周生遇到的情况很可能会发生在不少放盘者身上，但是如果广大业主在准备转手房子的时候，请来专业的房产评估公司进行评估，估计这样的事情就不会发生了。

　　天衡评估公司的郑生分析说认为：目前国内普通老百姓尚未形成在做出重大决策前咨询专业人士的习惯，就算部分人意识到有必要评估，却不愿意给自己添麻烦或认为会因此增加交易成本。其实，要对房产进行评估一般只要有产权证明材料即可特殊情况如租赁房估价要租赁合同等。而且房地产是大宗交易，评估费用与不评估而可能造成的损失相比微不足道的。一般，标的总额100（万元）以下（含100）计费率为5‰，也就是说，普通的一套房产如果价格在30万左右，那么评估费用大概是1500元左右。

　　也有部分交易主体对评估公司不够信任。我们国家对评估机构的注册登记采取严格的分级制度，分一、二、三、临时四个等级，级别越高，技术力量越雄厚，市场上并不缺少可靠的评估机构。没有专业的房地产评估公司进行估价的情况下，市民一般通过找房产中介、新楼盘的售楼部、报章杂志等渠道了解，然后通过自己或亲戚朋友分析、判断，最后作出买卖决策。“这样做很容易给交易主体造成损失”郑生表示，房产交易作为一项大额财产交易与一般物品交易相比，其开发、买卖涉及的国家政策、法规较多，个中关系错综复杂，如常见的产权问题、出让金问题等，非专业人士是很难全面了解、掌握和分析的。而且一般市民在买房子之前会看大量的房子进行比较才能对其性能价格有初步认识。这样做花费大量精力，获得的信息却极其有限。而作为专业的评估公司，其获取交易信息，进行分析的能力要比一般人强的多。在难以获得充足得信息，对复杂的产权等问题没有足够了解的情况下，造成损失的可能性是非常高的。

　　主动评估者寥寥无几

　　广州中天衡评估有限公司的郑生介绍说，房产评估90年代初在广州开始逐步成长起来。直到90年代末才开始形成气候。但是，由于目前房产市场发展还未完全成熟化，市场对房产评估的认识还存在较多误区，行业操作还存在一定的不足，如缺乏完整的评估准则，注册评估师的社会中介鉴证职能还未得到足够重视等。而且，目前市民参与评估的热情并不高，许多人缺乏该有的评估意识，往往造成损失还不知道。

　　郑生告诉记者，虽然房地产市场发展火热但是一般市民对评估行业的认识尚不深入，在房地产交易之前主动到专业的评估部门寻求咨询评估的人极少。据估计，在所有交易行为中大概只有5%不到的事主会主动要求评估。还有一部分是被动要求进行“房地产抵押贷款评估”和“特定评估”。前者是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值进行的评估；后者是房地产交易和管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平，为求公正合理所进行的评估。它们都是按照银行和政府的有关规定强制进行的，并非交易当事人的主动要求。

　　主动选好专业评估机构

　　据了解，房地产价格评估机构必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册成本，这类机构根据专业人员状况、经营业绩和注册成本评出不同等级，开展有房地产价格评估、房地产咨询、房地产策划、房地产项目代理、房地产交易中介服务等一系列业务。今后，评估也将向更加全面综合的方向发展，为消费者提供更加多的便利服务。

　　业主们如果选择合适可靠的评估机构，要查看对方是否持有房管局颁发的房地产评估资质证书并参考其等级资质证书，不同等级的评估机构所承揽业务的地域范围和价值数额是不同的。有需要的话，可以到工商局查找正规房产评估公司的相应信息。

　　专业人士提醒业主们，一旦遇到交易价格出现纷争，或者可能使交易价格出现偏差的情况就有必要请求进行房产评估。参与评估的房屋必须具有产权证明包括房地产使用权证、土地使用权证和房屋买卖契以及房屋位置图、房产技术档案和房产经济档案等。

　　什么时候需要进行房产评估？

　　一般什么情况下需要对房产进行评估呢？购买时可能需要估价。交易双方向房管部门申报交易价格的时候，如果房管部门认为交易价格明显低于房地产价值，有涉嫌虚报价格减轻税费之出的话就有可能委托专业的评估机构对房地产进行估价并以此价格来确定所应交纳的税费数额。此外，如果交易双方为确立使双方可以接受的合理价格，也可以对房地产进行评估。同时，进行房地产保险时也需要估价。包括投保时的保险价格评估和事故发生后的损失程度评估。申请抵押贷款时也需要估价。抵押物作为还款的担保，银行为确认担保的价值会对抵押物进行估价。遇到征地和房屋拆迁时，需要确定补偿价格房地产也要估价。最后，出现房地产纠纷的情况下也有必要对其进行估价。

　　评估案例

　　以下以实例来说明估价方法的具体运用。

　　宝岗大道ＸＸ广场某中层住宅　

　　物业面积：72平方米（总建筑面积）

　　总楼层：29

　　通风采光：较好

　　结构：钢筋混凝土结构　

　　户型：二房一厅

　　小区管理：有

　　朝向：西南向

　　使用状况：未用

　　楼龄：在建

　　环境景观：较好

　　成新：全新

　　交通配套：较好

　　电梯：有

　　变现能力：一般

　　估价对象

　　与周边区域概况

　　物业现状与个别因素分析：

　　估价对象为钢筋混凝土结构29层商住楼，2002年11月30日竣工，1梯7户，评估对象位于中层，西南向，总建筑面积72平方米，二房一厅一厨一卫二阳台，外墙条形砖，正在装修，现场勘查房屋结构完好，属全新完好房。

　　周边环境与区域因素分析：

　　该物业位于广州市海珠区宝岗大道，属海珠区2类地段，是近一、二年开发建设的商住楼。小区占地约10000平方米，由5幢约29层的塔楼组成，其中裙楼为3层约2万平方米的商铺，业已吸引了包括中国移动、肯德基、7-11便利店等众多商家进驻其中，配套有儿童活动中心、停车场、会所、花园等设施。

　　评析：

　　项目所在的宝岗大道，东邻江南大道中，南交江南西路，北接河北核心老城区。紧邻商业中心，区委区政府在此驻扎，加上附近的同福中路幼儿园、南武中学、南武小学、同福中小学、市5、33、98中、广东药学院、广州市红十字会医院、海珠区妇幼保健院、邓世昌祠、海幢公园、宝岗体育场、恒龙电脑城等一系列配套设施，该区域可谓海珠区的政治文化中心。宝岗一带的交通也甚为便捷，244、250、270、527等多路公交车均途经该区域，通过内环路等新开通的路桥，宝岗大道与广州市内各区的联系更为密切。日趋完善的交通，亦伴随着带来交通噪音与灰尘，给道路沿线楼盘带来了一定的负面影响。

　　估价结果：

　　人民币叁拾贰万元整（32万元），单价为4425元／平方米。

　　参考物业：

　　宏宇广场某高层物业60平方米东南向33层，2002年3月成交4167元／平方米。

　　南华西大厦某中层物业102.36平方米，东南向，30层，2002年5月成交，4695元／平方米。

　　宝岗大厦某中层物业95平方米，西北向，31层，2002年7月成交，4005元／平方米。

　　参与支持评估是必需的

　　门庭冷清的房地产评估业在发展迅猛的房地产产业链中扮演着一个尴尬的角色：一方面，市场的发展需要专业的评估业的支持和维护。但是另一方面，市场却无法给予评估业发展的成熟环境。缺乏了评估这个行业的房地产市场只能是一个原始无序的、不公平的市场。在市场信息缺乏公开和平衡的情况下，在经济集团比经济个体具备绝对强势的情况下，只靠交易双方自发确定的价格是会背离商业规律的，是不具有普遍参考意义的特殊价格。从这层意义上说，评估就意味着人为对不成熟的市场价格的调控，是市场外的因素在起作用。但是，评估的最终目的是为了使评估的行为市场化，使其内化为市场交易的一个内在促进因素。

　　在采访中，我们遗憾的发现，评估业走过的短短十余年的发展历程还不足以令它足够茁壮。我们更遗憾的是市民缺乏必要的评估意识，对评估行业没有足够的信心。这是一个经济全球化和区域一体化的时代。个人的利益得失将于整体经济的兴衰休戚相关。给民族的评估业足够的呵护就是给民族的经济竞争力添一块有力的砝码。不管是为私还是为公，只要我们的眼光足够长远，只要我们的眼界足够开阔，就应该知道，积极参与评估，支持评估业不仅是需要的而且是必要的。